Destituição do síndico

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Para aprovar o ‘impeachment’ basta maioria simples em assembléia

Dias atrás, ouvi uma senhora indignada: “Até um presidente da República foi deposto, e aqui no nosso condomínio o síndico está no poder a 20 anos!”. Mas é possível votar o impeachment do síndico?

Antes de tudo, é importante esclarecer que o síndico é eleito pelo voto direto dos vizinhos, dentro do melhor espírito democrático. O mandato é de até dois anos, com chances de seguidas reeleições, salvo disposição na convenção de condomínio. É um cargo complexo e de seríssimas responsabilidades legais.

Em sua maioria, os síndicos são verdadeiros heróis. Abnegados, dedicam o tempo para cuidar do condomínio e das pessoas e acabam aprendendo, na marra, noções de contabilidade, administração, advocacia, engenharia e até mesmo de psicologia. Mas existem os maus síndicos –ditadores, irresponsáveis e que chegam a se beneficiar financeiramente do posto.

Até 2002, destituir um síndico era tarefa quase impossível. Exigia um quórum de dois terços dos proprietários em assembléia. Desde 2003, com a vigência do novo Código Civil (artigo 1.349), o impeachment do síndico, tecnicamente chamado de destituição, pode ocorrer de maneira mais simples, desde que um quarto (25%) dos proprietários assinem um requerimento, solicitando uma assembléia extraordinária para discussão da saída do síndico. E, na assembléia convocada para esse fim, basta o voto da maioria dos presentes para a imediata destituição. E a mesma assembléia já elege um novo síndico para complementar o mandato. Subsíndico e conselheiros também podem ser sacados.

Exceto nos casos mais graves, que envolvem roubalheira, a destituição deve ser sempre o último caminho. Se existem dúvidas e queixas sobre a gestão, o primeiro passo é indagar o síndico, buscar informações na administradora e, na assembléia, propor a formação de um grupo de trabalho. Se ele não aceitar o trabalho em grupo, aí realmente é hora do impeachment.

Para destituir um síndico, algum membro do corpo diretivo (subsíndico, conselheiro), ou até mesmo todo o corpo diretivo, os moradores precisam se reunir em assembléia. Esta assembléia deve ser especialmente convocada para transferir os poderes do síndico a outra pessoa (não necessariamente condômino), e necessita do voto de maioria dos membros presentes na assembléia (metade mais um):

    • Novo Código Civil, Art. 1.349: “A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio“.
  • Art. 1348 § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.”

A Convocação para a assembléia deve ser assinada por, no mínimo, UM QUARTO DOS CONDÔMINOS (Art. 1355 do CC) aptos a votar – proprietários ou inquilinos com procuração registrada. “Art. 1.355. assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos”.

Todos os votantes devem estar quites com as obrigações condominiais, conforme dispõe o Inciso III do Art. 1335, onde se lê que é direito do condômino votar nas deliberações da assembléia e dela participar “estando quite”.

Assim, não estando quite, não poderá o condômino participar nem tão pouco votar sobre a destituição do síndico.

A convocação para a assembléia deve ser feita para o fim “específico”. Ou seja, deve constar do texto a finalidade da reunião: Destituição do Síndico. O jurista Marcelo Manhães, presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB (Ordem dos Advogados do Brasil), lembra que “a assembléia deve ser convocada para esse fim específico, o que não impede que outra matéria também faça parte da ordem do dia. O artigo de Lei diz ”especialmente convocada para o fim” e não ”exclusivamente”. Ou seja: numa mesma reunião pode-se destituir o síndico, eleger novo síndico e ainda tratar de ”Assuntos Gerais”.

O novo Código em seu Art. 1.349, diz: ” A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio“.

Mas quem são os “membros” da assembléia? O jurista Marcelo Manhães afirma: “O novo Código Civil dispõe “pelo voto da maioria absoluta de seus membros”, ou seja, membros da assembléia e não do condomínio, tanto assim que, quando o legislador pretendeu adotar como base de apuração de quorum a totalidade dos condôminos, assim o fez expressamente conforme se depreende do artigo 1351 que trata da alteração da convenção de condomínio, impondo o quorum “de dois terços dos condôminos”, bem como, da análise dos artigos 1352 e 1353.

“Portanto” – conclui o jurista – “entende-se que o quorum do Art. 1349 seja o da maioria absoluta, considerando-se para tanto, a somatória de 50% + 1 das frações ideais presentes na assembléia geral, salvo disposição em contrária prevista na Convenção de Condomínio (como determina o Art. 1352).

E se a Convenção dispuser outros critérios para destituir o síndico, como votação de 2/3 dos condôminos? Ou seja, e se a Convenção dispuser critérios que vão contra o que o Código Civil dispõe? Segundo Manhães, assim como muitos outros especialistas ouvidos pelo portal SíndicoNet, vale o que o Código Civil dispõe, e o que a Convenção determinar algum critério diferente, este perde o valor legal. Ele afirma: “A tendência da jurisprudência é atribuir às novas disposições, o caráter de norma cogente que se sobrepõe às regras anteriormente convencionadas entre as partes.”

Matéria foi retirada do site SindoNet:

http://www.sindiconet.com.br/7651/Informese/Codigo-Civil-Capitulo-sobre-Condominios/Destituiao-do-sindico-e-conselho-art-1349

 

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